今までオーナー自身が住んでいた分譲マンションを分譲賃貸として賃貸する場合、そのお部屋から何を持っていくか、何を置いていくかといろいろ迷うものです。賃貸で入居する入居者としては、特別な事情が無い限り、使用できるものはそのまま使用したいと考えるものです。但し、下記のような物はお部屋に置いておかず、撤去してオーナー自身で保管・管理しておいた方が良いでしょう。
１）大切な記念品
　例えば、結婚のお祝いで頂いた「壊されたら困る照明器具」、子供の出産祝いに専用庭へ植えた「枯れたら悲しい記念樹」などは、当然お部屋から撤去し、オーナー側で保管・管理するべきです。特に専用庭やルーフバルコニーの管理については、入居者へ強制的に義務付けることは難しく、必要最低限の管理（芝が伸びたら刈る、ゴミが飛んできたら処分する程度）をお願いするまでとなります。
２）高価な物
　特注でオーダーした年代物の障子やカーテン・レース・鏡・シャンデリアなどは、入居者の故意・過失により汚損・破損したとしても、高額な修理・交換費用を請求しても、トラブルの基となってしまいます。通常よりも高価なものは、できる限りお部屋から撤去し、オーナー側で保管・管理するようにしましょう。
３）神棚のお宮（社）
　神棚には、お宮（社）の他、様々な物が祀られております。神棚だけであれば物を置く棚として利用できますが、お宮（社）に祀るお神札とは、神様のご加護を受け幸福な家庭を築くために、一家揃って神様を尊び敬うために祀るお神札と言われているため、当然一緒に引越しをするべきでしょう。

　近年では、投資用（賃貸することを目的）として新築の分譲マンションを購入する方も増えてきているようです。また、新築の分譲マンションを購入し、新居へ引っ越す前に転勤となり、やむを得ず分譲賃貸（リロケーション）として第三者へ賃貸する事になったという話もよく聞く話です。これらのような分譲賃貸のケースでは、既存の分譲マンションの賃貸とは違い、購入した新築分譲マンションのお部屋に一度も住むことなく第三者へ賃貸することになるため、いくつか注意しなければならないことがあります。
１）マンション施工会社等による定期点検への対応
　新築の分譲マンションでは、お部屋の引渡しの３ヶ月後・１年後・２年後などに、施工会社等によるお部屋や共用部分の定期点検というアフターサービスを実施しているのが一般的です。しかしお部屋を賃貸していると、定期点検の度に賃貸の入居者へ断って入室し、お部屋を隅々までチェックするということは、とても手間の掛かることですし、入居者にとっても不快に感じる方もいることでしょう。そこで入居者へは、賃貸借契約締結前に書面で「定期点検各期には、入居者自身で積極的にお部屋のチェックをして頂く」よう、お願いしておきましょう。入居者も契約前にお願いされれば、気持ち良く協力してくれるはずです。
２）所有権移転登記
　賃貸借契約の締結前には、賃借人へ対し登記簿謄本等によって貸主を明らかにしなければなりません。しかし新築の分譲マンションでは、売主から買主への所有権移転登記完了までに相当の時間を要します。そのため、お部屋の引渡しを受けても登記完了まで賃貸借契約を締結できないとなると、時間的なロス、即ち金銭的にも大きなロスを生んでしまいます。そこで賃借人に対し、マンション購入の売買契約書や登記申請書の写しなどで貸主たる証明ができるように準備しておきましょう。
３）マンモスマンションの賃料
　数百世帯から成る大型の新築分譲マンションの場合は、お部屋の完成引渡しの時期の前後になると、一気に数十件にも及ぶライバル物件（同じ分譲賃貸として入居者の募集をするお部屋）が賃貸市場に出てきます。そして分譲賃貸物件が供給過多の状態に陥ると、マンション全体の賃料相場が下がり、予定していた賃料を確保できなくなる可能性もあります。大型の新築分譲マンションでの分譲賃貸では、多少余裕のある資金計画を立てておくべきでしょう。

　現代の車社会では、一家に２台の車を所有されているご家庭も多いことでしょう。しかしながら分譲マンションにおいては、その世帯数分の駐車スペースが確保されていないマンションが多いため、マンションを借りようとしたが、駐車場が無いという理由でそのマンションを見送った経験があるという方も多いことでしょう。そこで、分譲マンションを貸そうとする時、駐車場の有無が賃貸取引にどの程度影響するものなのかをご説明いたします。
　基本的な考えでは、駐車場はないよりあった方が良いのは当然の話である。殆どの分譲マンションの規則では、マンション内の駐車場を使用していた居住者が引越しによって駐車場を使用しなくなると、その駐車場の使用権は一度管理組合に返還しなければならず、引っ越し後も引き続き使用権を所持することは困難となります。よって、駐車場が空くのを待っている居住者がいれば、その居住者が優先的に駐車場の使用権を得ることができます。そのため分譲賃貸として入居者を募集する時には、駐車場はないという状態になってしまいます。
　東京都のデータを見ると、一世帯あたりの自家用車所有割合が約４９％となり、二世帯に一台の割合で自家用車を所有していることになる。これと比較し千葉県のデータを見ると、一世帯あたりの自家用車所有割合が約８３％となり、８割以上の世帯で自家用車を所有していることになる。東京都内では、発達している鉄道・地下鉄などの交通機関を利用して移動する方が多く、また駐車場料金も高額なため、自家用車の所有率が低いと考えられます。
　このようなことから大雑把な分析となるが、繁華街よりも郊外の方が駐車場を必要とするニーズが高いと言えるでしょう。分譲賃貸で駐車場を確保できない場合の家賃とは、その分譲マンションが繁華街にあり、最寄りの交通機関も調っている場合には、家賃には大きな影響を及ぼしません。しかしその分譲マンションが郊外にあり、交通機関も満足ではない場合には、家賃に大きな影響を及ぼします。ただしマンションの近隣に月極駐車場が多数存在している場合は、大きな影響はないでしょう。

　良く「空家にするなら、タダでもいいから人に貸せ」と言われます。これは長期間空家にしておくことで、住宅や住宅内の設備等の劣化が急激に進み、資産価値を落としてしまうとされています。そして分譲マンションといえども、お部屋を長期間空き部屋にしておくと、
　１）室内に空気がこもり、結露や悪臭の原因となる。
　２）悪戯や設備などの自然劣化による被害に気付くのが遅れる。
　３）バルコニーにゴミや砂埃が溜まり、近所にご迷惑を掛けてしまう。
　４）管理組合で行う消防点検や配管清掃などが行われない。
　５）マンションで何かあった時には、高い交通費を掛けて足を運ばなければならない。
などの弊害が予想されます。
　そこでマンション専門プラザでは、マンションが空室となるがマンションを人には貸したくない、売りたくもないというオーナー様のために、「空室管理システム」をご用意しております。このシステムは、空室となったマンションのお部屋を弊社の担当者が毎月１回または２回定期的に巡回し、室内の空気の入れ替え作業、バルコニーや郵便受けの清掃作業などを行います。また管理組合で行う点検・清掃業務にも立会うなど、不在期間のお部屋の見張り役として、ご活用いただけます。
　料金は月１回の巡回であれば月々２,１００円、月２回の巡回であれば３,６７５円と、とてもリーズナブルな料金体制です。低料金で資産価値を守れる「空室管理システム」をご利用下さい。

　一度マイホームを所有すると、その後二回は不動産の売買を経験すると言われております。初めて手にしたマイホームは、建物が古くなる・家族が増えるなどの理由から数年後に住み替えをし、子供たちが独立した・二世帯住宅を建築するなどの理由からまた数年後に住み替えをします。もちろん、初めて手にしたマイホームに永住されている方もたくさんいらっしゃるとは思いますが、少なくとも近い将来の家族構成の変化や子供の教育環境、両親の介護、職場環境の変化などがあった時のマイホームの行く末は、事前にイメージ位はしておくべきでしょう。そこで今回の分譲賃貸コラムでは、分譲マンションを空室の状態で売却する場合と、賃貸中の状態で売却する（オーナーチェンジ）場合の比較をしてみましょう。
　まず空室の状態での売却価格とは、近隣の相場や市場の動向、お部屋の内装具合等によって売値が決まります。一方、オーナーチェンジでの売却価格とは、購入者は投資用の不動産として購入するため、利回り（賃貸と売却の選択方法パート１に解説あり）によって売値が決まります。ここで、最近弊社で査定した２件の分譲マンションの例を比較してみましょう。
例１）東京都中野区、平成１８年築、約５６m²
　○空室での売却予想価格　約４,３００万円
　○オーナーチェンジでの売却予想価格　約３,４３０万円
　　・家賃　２０万円（年間２４０万円）
　　・利回り　７％以上が必要

例２）東京都新宿区、平成１０年築、約６７m²
　○空室での売却予想価格　約５,０００万円
　○オーナーチェンジでの売却予想価格　約４,８００万円
　　・家賃　２８万円（年間３３６万円）
　　・利回り　７％以上が必要

　例１と例２の空室とオーナーチェンジでの売却予想価格を比較すると、例１では８７０万円の差に対し例２ではわずか２００万円の差となっております。この結果から言えることは、近年中に売却の可能性があるにも関わらず分譲マンションを貸そうとする時、例１のマンションでは綿密な将来の計画を立て、賃貸と売却を比較検討する必要があり、一方例２のマンションでは、多少気軽に賃貸と売却の選択ができるという結果です。
　分譲マンションを貸そうとする時、近い将来に分譲マンションを売却する可能性がある場合は、オーナーチェンジでの売却価格も視野に入れ、賃貸を検討することをおすすめ致します。

　この分譲賃貸コラムでは、何度か「分譲賃貸の大家さんとは、賃貸業に関しては素人の大家さんである。」ということを書いております。元々は自己居住用（自ら住む為の住宅）として購入される方の多い分譲マンションでは、住み替えや転勤によってやむを得ず賃貸するオーナーが多数おります。そして勉強不足のまま賃貸業を始めてしまうことが、入居者とのトラブルが絶えない状況を作り出していると言っても過言ではありません。では一体どのような手順で分譲賃貸の大家さんとなれば良いのか、それをこれからご説明いたします。
　まずは心構えからです。私はこの心構えこそが、優良大家さんとなるための何よりも大切な事だと思っております。仮に１ヶ月間働いて月給５０万円の給料を頂いているとしましょう。この方が、所有している分譲マンションを家賃２０万円で賃貸したとします。このようなケースは良くあるケースですが、なんと月給の５分の２の収入を、分譲賃貸によって得ているのです。１ヶ月間の内、２週間弱の労働対価と同じだけの賃料を得ていることになるのです。このように考えると、とても片手間ではできない事業（賃貸業）ですよね。そのために、賃貸業の煩わしい作業を代行する私たちみたいな賃貸管理会社が存在しているのです。たとえ分譲マンションの一室だけの賃貸といえども、これは立派な事業なのです。このことを肝に銘じることが、分譲賃貸オーナーとなるための初めの一歩となります。
　事業というのはリターン（賃料収入、礼金収入など）もあれば、リスク（リフォーム・修繕費用、賃借人の家賃滞納、税金納付など）もあります。そこで賃料と経費を予測することが必要です。これも自ら相場を調べ家賃を予測すること、そして将来的な経費を予測することは大変困難を極めます。これも同じく分譲賃貸に精通している賃貸管理会社等に聞かれ、家賃の査定や経費の説明を受けるのが最良でしょう。
　次に、賃貸業の煩わしい作業を代行してくれる賃貸管理会社を１社決めます。２〜３社のお話を聞き、比較検討されることもおすすめ致します。
　次は、賃貸する再に準備しておく物があります。まずは設備関係の取扱説明書です。入居した入居者から、設備の使用方法等について度々連絡を頂くというのは、入居者にとっても手間の掛かる話です。取扱説明書関連の書類は、マンションの管理規約・使用細則とまとめて入居者へお渡しできるように順次しておきましょう。またお部屋の鍵は、余分に入居者へお渡しできるくらいの本数を用意しましょう。最低３本、３ＬＤＫ以上であれば４本あれば十分です。
　最後は、転勤の間だけを賃貸するというリロケーションの場合ですが、特別な手続きを要する場合があります。これは「リロケーション物語」をご参照ください。

　仮に、分譲賃貸としてお部屋を賃貸に出す為に、クロス・カーペット・畳の張り替えで５０万円分のリフォームをしたとします。リフォームをする前の予想家賃が１００,０００円だとすると、リフォームをしたことによって家賃をいくらに設定しますか？　平均入居期間を３年間とした場合、次の４つの中からお選び下さい。

１）契約期間が２年間のため、２年間で５０万円のリフォーム代金を回収できるように家賃を設定する。
　５００,０００円÷２４ヶ月≒２１,０００円（家賃への上乗せ分）
　１００,０００円＋２１,０００円＝家賃１２１,０００円で設定
２）３年後、入居者が退去した時にまたリフォームをしなければならないので、３年間で５０万円のリフォーム代金を回収できるように家賃を設定する。
　５００,０００円÷３６ヶ月分≒１４,０００円（家賃への上乗せ分）
　１００,０００円＋１４,０００円＝家賃１１４,０００円で設定
３）国土交通省の原状回復ガイドラインを参考に、クロス・カーペット・畳の耐用年数が約６年とされているので、６年間で５０万円のリフォーム代金を回収できるように家賃を設定する。
　５００,０００円÷７２ヶ月分≒７,０００円（家賃への上乗せ分）
　１００,０００円＋７,０００円＝家賃１０７,０００円で設定
４）その他の設定方法

＜解答＞
　この問題には、正確な答えはありません。強いて言うなれば４）です。
　私の考えでは、本来リフォーム費用は家賃に上乗せしたり、他の方法によって借主から回収するという考え方ではありません。自然損耗や経年劣化による償却部分は家賃に含まれているため、オーナーの負担であるという原則があります。よってリフォームをして綺麗になった部屋は、近隣の相場と比較しいくらで貸すことができるかと単純に考えます。リフォーム前の元々の汚れや傷の程度、設備の劣化状況等によってリフォーム代金が５０万円・１００万円・３００万円と変わるだけで、リフォームが完成した状態は、リフォームの金額差ほど変わりません。
　リフォームと家賃の関係は、リフォーム代金ではなく、借主が気持ち良く生活できるようにする為には、どの程度リフォームをするべきかと考え、賃貸経営に望んでいただければ幸いです。

　アパートや賃貸マンションとは違い、分譲賃貸では、同一棟内のお部屋でも各部屋ごとに所有者が異なるため、入居者を募集する際の様々な募集条件も異なります。様々な募集条件とは、家賃や敷金・礼金の金額のほか、室内でのペット飼育やタバコの喫煙の可否、そして契約形態などを言います。今回の分譲賃貸コラムでは、これらの募集条件が賃貸経営自体にどのような影響を及ぼすかをご説明いたします。
　まず敷金や礼金と家賃の関係は、１つ下の分譲賃貸コラムでご説明しておりますので、そちらをご参照下さい。
　次に、ペット飼育についてです。近年のペットブームもあり、殆どの分譲マンションにおいてもペットの飼育が認められるようになりました。しかし、まだまだペット飼育が可能な賃貸住宅は希少性が高く、家賃が相場より若干高くても、借主が早期に見つかるケースが多々あります。分譲賃貸の場合では、各オーナーによってペットに対する考え方が違う為、管理規約でペット飼育が認められている分譲マンションでも、各部屋によってペットの条件は異なります。リロケーション（転勤期間のみの賃貸）で賃貸し、転勤期間が終了した時にまた自ら居住することを考えているオーナーの場合、その殆どのお部屋はペット飼育を禁止している傾向があります。またペット飼育による貸主側のリスクを軽減する為に、ペット飼育の際は敷金を１ヶ月分上乗せして賃貸する方法もあります。
　ペット飼育の禁止と同じように、室内でのタバコの喫煙を禁止するという条件が付いている分譲賃貸物件も数多くあります。現代の日本では、年々喫煙率が下がってきているとは言え、依然として男性約４５％、女性約１４％の喫煙率を誇る国です。これは米国や欧米の約２倍になり、賃貸条件での禁煙とした場合は借主を限定する条件となり、マイナスに作用する傾向にあります。また入居者の数年間の入居中に室内で数本のタバコを吸ったとしても、明らかにクロスなどが黄ばんでいない限り、そのジャッジは大変難しいものになります。
　最後に、契約形態のご説明です。普通借家契約と定期借家契約の契約形態の違いによる影響は、「定期借家契約の賃料」のコラムでご説明したとおりです。その他では、法人契約希望や法人契約限定という条件です。長い間、借主は個人よりも法人の方が安全だと言われていましたが、最近の賃貸業界では、滞納分の家賃を保証する会社や保証人を代行する会社の出現、及び個人の方にはカード審査まで行う時代ですので、個人・法人については、あまりナーバスにならなくても問題ありません。優良な個人を、法人希望という賃貸条件でシャットアウトしてしまうことは、当然家賃等にも影響を及ぼします。
　分譲賃貸のオーナーは、その大半が賃貸業に関しては素人の方です。そのため、トラブルとなり得る事はできる限り避けておこうという強い考えが、アパートや賃貸マンションに無いこれらの分譲賃貸特有の賃貸条件を生み出しているのでしょう。

　賃貸住宅に引っ越すとなると、敷金や礼金、前家賃、仲介手数料等、賃貸借契約時に家賃の５〜６か月分を用意しなければなりません。仮に家賃が２０万円であれば、引っ越し代の他に１００万円以上も必要になります。
　分譲賃貸に関わらず、最近の賃貸市場では、敷金なし・礼金なしという賃貸物件が増えてきました。これは賃貸借契約時に借主が支払う多額の契約金等の負担を減らすことにより、お部屋を借りやすくする方法の１つです。そして貸主は、契約時の借主の負担を減らし、減らした分を毎月の家賃で回収することができれば、貸主にとっても損はありません。
　そこで今回の分譲賃貸コラムでは、敷金や礼金と家賃の相互関係についてご説明します。
　まず敷金とは、一般的に借主の金銭債務を担保する目的で貸主に預け入れる金銭ですので、家賃の滞納や借主の過失による損害等がなければ、敷金は全額返金されます。一方、礼金とは、様々な解釈や定義が存在していますが、借主にとっては返金されない金銭、すなわち納め入れる金銭となります。よって敷金の増減は、家賃に大きな影響を及ぼしませんが、礼金の増減は、家賃の設定に大きく影響すると考えます。また、リロケーションなどによる３年以下の定期借家契約の場合では、極力礼金の金額を抑えて設定することをお奨め致します。
　このことを踏まえ、弊社では礼金と家賃の設定を下記のような計算式で計算します。

＜例題＞ 家賃１８０,０００円、礼金３６０,０００円（家賃の２ヶ月分）
　　　　⇒礼金を１８０,０００円（家賃の１ヶ月分）とした場合の家賃は？
＜考え方＞ 入居者の平均入居年数を３年（３６ヶ月）※１とし、
　　　　契約時に減額した礼金１８０,０００円を３６ヶ月掛けて回収する。
　　１８０,０００円÷３６ヶ月＝５,０００円（家賃への上乗せ分）
　　１８０,０００円＋５,０００円＝１８５,０００円となる。

※1…実際には、賃貸入居者の入居年数はもう少し永い

　転勤や住み替えなどの際、まずは現在住んでいる分譲マンションを売ろうか貸そうかと考えることでしょう。弊社へ分譲マンションの家賃査定を依頼されるお客様の内、実に６割以上の方が売却も同時に検討されております。今回のコラムでは、売却と賃貸ではどちらが得かという、万人に当てはまるアドバイスではありませんが、選択をする際のヒントをご提供いたします。
　近年、首都圏では土地や物価の値上がりに伴い、マンションの価格も上昇しました。しかしこれからの近い将来、現在の価格がどのように推移するかを予測することは、とても難しい状況です。アメリカのサブプライム問題、原油高、円高、デフレ経済、株価下落、年金問題、少子高齢社会など、これからの日本経済を不安視する要素はたくさんあります。その道の専門家の方々でも、土地値は上がる・下がる・都心部と郊外との二極化が進むなど、色々な見方をされています。あなたはどのような予想をされますか？
　一方、家賃というのは、土地の値段が２倍になっても、家賃が２倍になるようなことはありません。家賃とは土地と建物の賃貸による対価であり、土地の価格が２倍になっても建物の価格が２倍にはならないからです。これらのことを前提に、現在、住宅ローンの返済中である場合の賃貸を考えてみましょう。
　賃貸した場合の収益性を表す指標には、「表面利回り・実質利回り」というものがあります。表面利回りとは、「年間賃料収入÷物件の販売価格（土地・建物の売値）」、実質利回りとは、「（年間賃料収入−※必要経費）÷物件の販売価格（土地・建物の売値）」で表され、その数値が高いほど、収益性が高いとされます。そして賃料収入が減ったり、経費が増えたり、土地・建物の売値が上がれば、利回りが下がります。
　それぞれのマンションの内容や地域によって違いはありますが、分譲マンションの賃貸の場合、実質利回りが５％以上あれば収益性はそれなりに確保できていると言えるでしょう。しかし実質利回りを計算する際に※必要経費には住宅ローンの金利を含みませんが、土地・建物の売値と同じくらいの住宅ローンを抱えながらの賃貸で、住宅ローンの金利が２％だとした場合、実質利回りが５％であっても実際は金利の２％を差し引き、実質利回りを３％として考えるべきです。このような場合は、売却も検討すべきでしょう。

例）物件価格３,０００万円、賃料１７万円、必要経費４.５万円、住宅ローン残高３,０００万円、金利２％とした場合
　＜表面利回り＞　賃料１７万円×１２ヶ月÷物件価格３,０００万円＝６.８％
　＜実質利回り＞（賃貸１７万円−必要経費４.５万円）×１２ヶ月÷物件価格３,０００万円＝５％
　　実際は、実質利回り５％−住宅ローン金利２％＝本来の実質利回り３％

※必要経費…管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・不動産会社に支払う管理委託料等

　賃貸と売却の選択方法パート１（住宅ローンを支払いながらの賃貸の場合）に引き続き、パート２では、賃貸するマンションを近年中に売却する可能性がある場合について、アドバイスさせて頂きます。
　この場合、注意点が２つあります。１つ目は、２ＤＫ以上のファミリータイプのお部屋を賃貸中（賃借人が入居中）のまま売却しようとする場合、オーナーチェンジ物件として扱われます。オーナーチェンジ物件とは、所有者（貸主）の名義だけを移転（売買）するというもので、購入する方は自己居住用としてではなく、投資用の不動産として購入を検討します。分譲マンションの購入者とは、ファミリータイプのお部屋であれば自己居住用に購入するという方が圧倒的に多く、そのため購入者の絶対数が減り、売値を下げて販売するのが一般的となります。
　また賃借人との賃貸借契約を解除して、お部屋が空室となればオーナーチェンジ物件ではなくなりますが、賃貸借契約の解除には、６ヶ月以上の月日と相当額の立退き料を準備しなければなりません。
　２つ目の注意点は、譲渡所得に対する税金が発生する場合の売却です。詳しくは国税庁のホームページをご覧下さい。簡単にご説明しますと、課税譲渡所得金額に所有期間によって異なる税率を掛けて所得税が計算されます。課税譲渡所得金額とは、マンションの売却代金から、取得費用（減価償却費相当額を差し引いたマンションの購入代金・仲介手数料・登記費用・リフォーム費用等）と譲渡費用（仲介手数料・登記費用・リフォーム費用・立退き費用等）を差し引いた金額です。所有期間５年以下は短期譲渡となり、税率３９％（所得税３０％・住民税９％）、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡となり、税率２０％（所得税１５％・住民税５％）となります。
　しかしマイホーム（居住用財産）の売却の場合は、所有期間に関係なく何点かの条件を満たすと「３,０００万円の特別控除」を使用することができます。これは譲渡所得から最高３,０００万円まで控除できるものです。そしてこの控除を受ける条件の１つに、譲渡資産に住まなくなった日から３年後の年末までに譲渡するという条件があります。つまり住んでいたマンションから引越し、マンションを３年以上賃貸した後に売却した場合、３,０００万円の特別控除を受けることができなくなります。
　譲渡益が出て所得税が掛かるような場合には、３,０００万円の特別控除を受ける為に賃貸ではなく売却を検討することもお奨め致します。

例）所有期間４年、売却代金５,０００万円、取得費用３,８００万円、譲渡費用２００万円とした場合
　　課税譲渡所得金額＝売却代金５,０００万円−（取得費用３,８００万円＋譲渡費用２００万円）
　　　　　　　　　　　　　　＝１,０００万円
　　○３,０００万円の特別控除を使用すると、税金は０円。
　　○３,０００万円の特別控除を使用しないと、譲渡所得に対する所得税・住民税は合計３９０万円
　　　 課税譲渡所得金額１,０００万円×短期譲渡の所得税率３０％＝３００万円
　　　 課税譲渡所得金額１,０００万円×短期譲渡の住民税率９％＝９０万円